Jó példa erre a 17. kerület a belváros peremén, amely a 18. és 19. kerület árnyékában egyre növekevő népszerűségre tesz szert: ötvözi az urbánus, városi jelleget a Bécsi-Erdő lankás hegyoldalának zöldterületeivel, szőlészeteivel, kirándulóhelyeivel. Nem utolsó sorban az U5-ös metróvonal ide tervezett végállomása is egy nagyon erős befektetői szempont. Ezen kívül a 43-as és 9-es villamosok közvetlen összeköttetést biztosítanak a belváros, az egyetemek és a Nyugati pályaudvar irányában. Ezek mind-mind áremelő tényezők.

Úgyszintén közkedvelt célpontja a befektetőknek Favoriten, az osztrák főváros legnagyobb népességű, 10. kerülete. Favoriten méltán híres az Austria Wien futballklubról, a topmodern Főpályaudvarról, de itt található az 1974-es Nemzetközi Kertkiállítás alkalmából létrehozott Kurpark Oberlaa (A Therme Oberlaa sokak szerint Európa legmodernebb fürdőkomplexuma), valamint a Wienerberg szabadidőpark és a felhőkarcolóival a város déli részének látképét uraló Wienerberg City városrész.

A következő évek leginkább figyelemre méltó fejlesztése az U2-es metró meghosszabbítása a Wienerberg City-ig  (a legutóbbi metrófejlesztés 3 éve egészen Oberlaa-ig vitte a pályát). Jelenleg a favoriteni bérleti díjak átlagosan 11 eurót tesznek ki négyzetméterenként, amely a metrófejlesztésekkel és a lakóparkok modernizálásával várhatóan emelkedni fog. Ehhez a Wienerberg rekreációs és zöldövezetei is jelentősen hozzájárulhatnak, hiszen a zöldterületek jelenlétének fontossága a koronavírus járvány idején is megmutatkozott.

A belvárosi 5. kerület, Margareten szintén felkapottnak számít, főleg az U2-es metróvonal fejlesztései környékén. A mikroklíma fejlődését azonban nem csak a metróvonalak, hanem újonnan létesítendő villamosok is elősegítik. Így nem csak a nagyobb utak, hanem az elérhető közelségben lévő kisebb utcákra irányuló kereslet is erősödhet. Ráadásul ebben a kerületben a központ közelsége sem elhanyagolható, hiszen a város terjeszkedésével arányosan a centrum is közelebb kerül ehhez a városrészhez, aminek a megközelíthetőségét az említett infrastruktúra fejlesztések szintén folyamatosan javítják.

Forrás: https://kurier.at/wirtschaft/immobiz/drei-hotspots-hier-lohnt-sich-jetzt-eine-immobilieninvestition/401103087

Az új metróvonalak új lakóövezeteket tárnak fel

A metróvonalak kiépítése megváltoztatja a lakóövezeteket és tartósan felértékeli az ingatlanokat.

Bécs növekszik. Ez nem csak a népességszámra vonatkozik, amely az előrejelzések szerint 2027-ben lépi majd át a 2 milliós küszöböt, a közlekedési hálózat szintén folyamatosan bővül. Az U2 és U5-ös metróvonalak meghosszabbítása gőzerővel zajlik. Az eddigi tapasztalatok is azt mutatják, hogy az új metróállomások megnyitása érezhető hatással van a lakásárakra. Az ingatlan pontos elhelyezkedésén persze sok múlik: a kerületek belső részein, ahol eleve közel esnek a közlekedési csomópontok, az árak már magasabb szinten vannak, viszont a kerületek külső peremén a közlekedés fejlesztésével az árnövekedési kilátások is kedvezőbbek.  A tapasztalatok szerint az ingatlanok már az építkezések alatt is felértékelődnek jellemzően 15 – 25%-kal, ám ahogy a munkálatok befejeződnek, akár további 15%-os emelkedés figyelhető meg az árakban.

Egyes piaci szereplők úgy vélik, a befektetői döntésnél körülbelül 60%-os súllyal esik latba a lakás aktuális környezete és elhelyezkedése. A jelenleg leginkább keresett ingatlanok 30-40 négyzetméteresek, loggiával, erkéllyel vagy kertkapcsolattal rendelkeznek, de természetesen minden ettől eltérő lakásnak lehet egyedi előnye vagy olyan szempont, amit a befektető pozitívan mérlegel.

A metróvonalak jövőbeli várható fejlesztései is ilyen pozitív aspektust jelenthetnek. Az U2 vonal például nem fog megállni a Városházánál (Rathaus), hanem továbbmegy az U3 vonal (Neubaugasse) és az U4 (Pilgramgasse) irányába, átszállási lehetőséget biztosítva. Sőt, a sínek idővel a Wienerberget is elérik, mint külvárosi végállomást. Az U5-ös metró jelenleg a Múzeumnegyedtől és a Mariahilfer Straße bevásárlóutcától a Városházáig fut, ám 2025-ig a vonal 3 megállóval lesz megtoldva, egészen a város 17. kerület központjának számító Elterleinplatzig.

A bécsi Műszaki Egyetem tanulmánya azonban rámutat, hogy önmagában a metróvonalak meghosszabbítása nem elég a jelentős felértékelődéshez, ehhez az is kell, hogy ténylegesen használják is a vonalat, valamint a közlekedési mellett az általános infarstrukturális környezetet is fejlesszék, például sétáló- és kerékpárutakkal. Vagyis a szomszédos területek minőségének és elérésének, illetve ezek állandó javítása is fontos kritérium.

Forrás: https://kurier.at/wirtschaft/immobiz/drei-hotspots-hier-lohnt-sich-jetzt-eine-immobilieninvestition/401103087

Az idei karácsonnyal kapcsolatban még sokminden bizonytalan. Az azonban tény, hogy a koronavírus-válság egyik legnagyobb nyertese – a mindennapokban előtérbe kerülő távolságtartás és a Home office által – az online kereskedelem. A raktárak és elosztó központok a lakóingatlanok és a speciális elhelyezkedésű irodaházak mellett a legjobban teljesítő szegmens. Az elemzők szerint a tendencia a jövőben sem fog változni, maximum az online térben az Amazon és a többi nagyobb szereplő komoly versenytársakat kaphat, ami természetesen szintén ezt a tevékenységet pörgetheti tovább.

A szak- vagy speciális tárgyak szállítása ráadásul egy újabb jelenséget hozhat magával: a gyengébben teljesítő ingatlanok, telephelyek ezt kiszolgáló elosztóközpontokként funkcionálhatnak 2021-től. Innen egyenesen a címzett ajtajáig lehet kiszállítani ezeket a csomagokat, ráadásul még rövidebb időn belül, mint eddig. A városon belüli logisztikai központok azonban már nem csak a tervekben szerepelnek, jól mutatja ezt a nemrég átadott Amazon-létesítmény Bécs Liesing kerületében. Itt mintegy 400 futár veszi fel naponta és szállítja címre az árut. Persze ilyen nagy területet a városon belül nehéz már találni, ezért korábbi irodaházak egyaránt betölthetik majd ezt a funkciót. Az IKEA például egy ilyen épületegyüttest alakít át a Nyugati Pályaduvar (Westbahnhof) környékén, ahonnan a vevőknek bizonyos típusú bútorok kerülnek kiszállításra, de kisebb árukat, mint egy szobanövény, személyesen is átvehetnek majd. A DHL három hasonló elosztó centrumot alakít ki a schwechati repülőtér környékén 17 ezer négyzetméter területen, valamint az Amazon is további telephely megnyitását tervezi. Az üzlet pezsgése természetesen nem csak az online versenyt, hanem a telekárakat és az ingatlanárakat is hevíti. A jelenségnek az internetes vásárlók, illetve a jelenlegi és a jövőbeli befektetők egyaránt örülnek, újabb és újabb projektekben való részvételükre biztatva.

Az Exporeal adatai szerint ebben az évben összesen 18 ezer lakást adnak át Bécsben, jövőre valamivel ennél is többet. Ez az építkezési felfutás elsősorban a szabad piaci kivitelezőknek köszönhető, vagyis a tisztán pénzügyi célú szereplőknek. Habár idén a szociális célú (támogatott) új lakások száma átmenetileg közel a teljes kivitelezés felét, a 8 ezret is elérheti. 2017 és 2021 között azonban a szabad piaci új építésű ingatlanok várhatóan az összes átadás kétharmadát teszik ki.

2021 után a trend marad, sőt a piaci kategórián belül először nőhet a bérbeadásra (azaz kifejezetten piaci befektetésre) épített lakások aránya a saját használati célúak fölé. Az utóbbiak száma az előző években 5 és 7 ezer között mozgott. Ezzel szemben a bérbeadásra alkalmas ingatlanok folyamatos emelkedést mutattak, ahogy a nemzetközi befektetők egyre inkább felfedezik maguknak Bécset. Ebben a megfigyelők szerint kimagasló szerepet játszik a világ legélhetőbb város státusza.

Az Exporeal egyik munkatársa diplomamunkájában készített egy felmérést a fejlesztői-kivitelezői oldalról, melynek szereplői a vevői körhöz hasonlóan jelentős részben kapcsolódnak pénzügyi befektetői csoportokhoz. A szondázás 441 fejlesztőt vizsgált, mind a tiszta piaci, mind a támogatott szociális vagy önkormányzati csoportból. Ebből 192 kivitelező inkább a pénzügyi befektetői kategóriába volt sorolható, és ez a 43%-os réteg le is fedte a 2017 és 2021 közötti építkezések 75%-át. A tisztán szakmai kivitelezők átlagos projektvolumene (40 lakás projektenként) a pénzügyi típusú felét se érte el (85 lakás per projekt). Vagyis a pénzügyi befektetők jelenléte nem csak arányaiban, hanem méreteiben is erősen nyomot hagy a bécsi lakások piacán.

Érdekesség és bizonyíték a pénzügyi szereplők megkerülhetetlenségére, hogy a még kevésbé profitorientált szociális lakásprojektek mintegy fele is valamilyen csatornán pénzügyi piaci finanszírozásra van ráutalva. Az alacsony banki kamatok nem csak a befektőket ösztönzik, hanem általánosságban a finanszírozást is kedvezőbbé teszik. Az Európai Központi Bank pedig egyelőre miden eszközzel támogatja az alacsony kamatokat annak érdekében, hogy a gazdaság szereplőinek a koronaválságban az olcsóbb pénzhez való folyamatos hozzáférést biztosítják.

Forrás: https://www.derstandard.at/story/2000122040730/welche-rolle-investoren-beim-wiener-wohnbau-spielen

Az előző években a tulajdonosok a hosszú távú bérleti keretek helyett sokszor rendezték be az ingatlanjaikat turistáknak rövidebb periódusokra, akár hétvégi kiadási céllal. A számítások szerint ez akkor jövedelmezőbbnek is bizonyult. A probléma viszont az, hogy egyes nagyvárosokban, mint például Barcelona, tovább srófolta az addig is magas bérleti díjakat, ez pedig ki is váltotta a helyi lakosok elégedetlenségét, akiknek a lakhatása így igencsak megdrágult. (Az osztrák nagyvárosok többségében szigorú adatközlési kötelezettség és szabályozás alá esnek az erre a célra kiadott ingatlanok, de hatásuk így is érzékelhető volt az utóbbi években.).

A koronavírus érkezésével azonban ezek az utazó szereplők egyik pillanatról a másikra eltűntek a városokból. És mi történt akkor ezekkel az Airbnb-lakásokkal? A szabályozott bérlakáspiacon landoltak, derül ki a bécsi Műszaki Egyetem (TU) felméréséből. Az intézmény kutatócsapata az online platformok segítségével vette górcső alá a folyamatokat. Márciustól májusig 4 osztrák nagyvárost, Bécset, Salzbzurgot, Innbsruckot és Grazot vizsgálták. A kutatás erős kínálati növekedést mutatott a bútorozott bérlakások szegmensében. Ez természetesen nem jelenti automatikusan, hogy minden Airbnb ingatlan itt landolt (megj: becslések szerint Bécsben 2018-ig a szigorúbb szabályozás előtt mintegy 2000 Airbnb lakás működött tartósan), hiszen az is elképzelhető, hogy már korábbi felújítási projektek célpontjai kerültek ki a piacra. Ugyanakkor a mérték nagysága valószínűsíti, hogy nem kizárólag ez utóbbiról van szó, pláne nem egy világjárvány idején. Az összkép kedvéért a kutatás az alsó kategóriájú bútorozott ingatlanokat is elemezte, ezek nyaralóként lettek meghirdetve szintén erős bővülést mutatva.

Talán a meglepő hír azonban, hogy ezek a folyamatok, illetve a megnövekedett kínálati oldal az albérleti díjakra alapvetően nem volt hatással. A berendezett lakások árai Bécsben stabilak, Grazban és Salzburgban emelkedést jeleztek, némi csökkenés csak Innsbruckban volt megfigyelhető. A kutatás szerint az elmaradt negatív árhatás egyik oka, hogy ezekben a folyamatokban lehet fáziskésés, a másik, hogy a változatlan masszív kereslet tovább hajtotta az árakat. Persze minden attól is függ, milyen hosszan tart még a járvány, illetve, amennyiben visszatérnek a turisták, az Airbnb lakások is eltűnnek-e majd a tartós bérleti piacról, tovább erősítve a hosszabb távú ártrendet. Ami biztos, hogy a felmérések ezeket a folyamatokat a következő időszakban is nyomon követik majd, és ezekről a Bécsi Ingatlanok is beszámol.

Forrás: DerStandard
https://www.derstandard.at/story/2000121941251/airbnb-wohnungen-werden-regulaer-vermietet-die-mieten-daempft-das-nicht
https://www.derstandard.at/story/2000113441037/nach-90-tagen-soll-schluss-mit-airbnb-vermietung-sein

Az Osztrák Nemzeti Bank legfrissebb kiadványa szerint 2020 harmadik negyedévében begyorsult az ingatlanok árnövekedése: Bécsben a korábbi évhez képest 9.4%-os, míg egész Ausztriában átlagosan 9.5%-os volt az értéknövekedés. A zöld övezeti lakások iránti kereslet – vélhetően a járvány következtében – különösen erős volt.

Ugyanakkor a korona lehűtötte az ingatlanberuházásokat, az első félévben a kivitelezések volumene 5.5%-kal süllyedt, ami nyilván relatíve szűkíthette a kínálatot, támasztva ezzel az árakat. Felpörgött viszont az árakkal együtt a tranzakciók száma –  ahogy ezt korábbi statisztikák kimutatták, és mi is beszámoltunk – mert valószínűleg egyre több befektető tekint az ingatlanra biztonságos, egyfajta menekülési eszközként.

A háztartások lakáshitelnövekedése nem változott, stabilan 6%-on maradt, a kamatok ezzel szemben átlagosan 0.29%-ponttal mérséklődtek, 1.28%-ra.

A központi bank egy felmérést is végzett a háztartások körében, ami a lakásárakkal kapcsolatos várakozásokra vonatkozott a következő egy éves időszakban. Ebből az a kép rajzolódik ki, hogy az idősebb generációból (65 év fölött) többen (31%) várnak áremelkedést, mint a fiatalabbak csoportjában (17%.) Továbbá a magasabb képzettséggel rendelkezők közül többségében inkább áremelkedéssel számolnak, ahogy a nagyvárosokban élőknek szintén ez a várakozásuk.

Forrás: Osztrák Nemzeti Bank

A Financial Times beszámolója szerint a koronavírus miatti korlátozásoktól minden nagyváros szenved. Mégis leginkább New York-ot és Londont sújtották eddig a járvány következményei: Londonban még október elején is a korábbi forgalomnak mindösszesen egy harmadát tette ki az éttermek, üzletek forgalma, azóta pedig az újabb intézkedésekkeL tovább csökkenhetett. Vidéken a visszaesés kevésbé volt drasztikus, amiről az országos 70%-os szint tanúskodik. A tengerentúlon is hasonló tendenciák rajzolódnak: Manhattan-ben 50%-os apadás, míg azért az országos átlag ennél kedvezőbb képet mutat: csak 15%-kal volt alacsonyabb szinteken.

A nagyvárosokban kézzelfogható változások, mint például az irodák iránti alacsony kereslet a szakértők és piaci szereplők jelentős része szerint tartósan is átalakíthatják a városképet és tendenciákat, a 80-évek óta nem látott változások jöhetnek. Immár a gazdaság jelentős része minden országrészben átállt az otthonról történő munkavégzésre. Felmérések azt mutatják, hogy már kétszer annyian dolgoznak otthonról, mint irodában. A brit vállakozások 75%-a szeretné ezt a formát a válság után is megtartani.  Ezek a trendek nem csak a városközpontokat rajzolhatják át kisebb és rugalmasabb irodákkal, hanem a külső városrészek infastruktúrájának fejlesztéséhez is hozzájárulhatnak. S persze mindez több családot vonz majd, sőt új munkahelyeket teremt.

A központi irodai beruházások azért is zuhantak drasztikusan, mert a fiatal munkavállalók számára szintén csökkent a nagyvárosok központjában való munka vonzereje. Ahogy egy szakértő fogalmazott: „akik korábban 35 éves korukig tervezték központi irodában a karrierjüket, most már 30 évesen is váltanának.” Egyre több nagyvárosban lehet szempont, hogy az ingázás, a munkába járás ne lépje túl a 15-20 perces sávot, ehhez pedig a városszerkezetnek is alkalmazkodni kell. Ezzel a városcentrumok parkosítása, élhetőbbé varázsolása is kaphat egy lökést, ugyanúgy, mint a közlekedési útvonalak korszerűsítése, biztonságosabbá tétele, a higiéniai szempontok javítása.

Másrészről ezek az irányok egyáltalán nem jelentik az központi urbanizáció végét. Hiszen, ahogy az irodaárak, a kereskedelmi célú ingatlanok olcsóbbá válnak, az idősebb generáció után a fiatalabbak kedvezőbb lehetőséget láthatnak a jövőben, hogy részesei legyenek a centrum pezsgésének, újfajta felvirágzásának. Így tulajdonképpen nem a nagyvárosi központok végső leáldozásának, csak egy formai, szerkezeti megújulásnak lehetünk tanúi.

Forrás: Financial Times
https://www.ft.com/content/d5b45dba-14dc-443b-8a8c-e9e9bbc3fb9a

14%-kal estek a budapesti belső kerületi ingatlanok bérleti díjai szeptemberben az egy évvel korábbi csúcshoz képest, derül ki a Központi Statisztikai Hivatal és az ingatlan.com közös lakbérindexéből. A harmadik negyedéves albérleti díjak átlagban több, mint 10%-kal zuhantak, míg az átlagos budapesti mutató 8.3%-os díjcsökkenést jelez, amely egyértelműen a koronavírus és a lezárások hatásainak köszönhető. Balogh László, az ingatlan.com gazdasági vezetője a HVG-nek adott interjújában elmondta, hogy a hirdetőportál adatai alapján Budapesten 15%-os zuhanás tapasztalható, míg az ország többi részén stagnálnak a bérleti díjak a 2019-es szinthez képest.

A bécsi ingatlanok és bérlakások iránti kereslet ezzel szemben továbbra is kitart, amelyet jól tükröz a statisztika: míg a bécsi új lakások bérleti díja a harmadik negyedévben 2%-kal nőtt, addig a használt lakásoké még ennél is magasabb ütemben, majd 3%-kal emelkedett átlagosan az egy évvel korábbihoz képest. Ahogy a Raiffeisen októberi elemzéséből kiderül, Ausztriában a koronaválság erősítette a lakások iránti keresletet.

Források: KSH, ingatlan.com, hvg.hu, Raiffeisen, de.statista.com

A Raiffeisen Bank októberi elemzésében 4 aktuális trendet azonosított az ausztriai ingatlanpiacon:

• Az áremelkedést a koronaválság tovább gyorsította
• A vagyoni biztonság az elsődleges szempont a tranzakcióknál
• Egyértelműen megnövekedett kereslet
• A zöld övezethez közel eső ingatlanok a legkedveltebbek

A korábbi időszak alacsony kamatkörnyezete mellé a biztonságos eszközök iránti igény is megjelent az ingatlanpiaci keresletben, amelyet az átmeneti gazdasági visszaesés sem tört meg. A rövid távú trendet elképzelhető, hogy lassítja majd a válságból fakadó bizonytalanabb jövedelmi helyzet, ám az alapvető tényezők az ingatlanpiaci trend folytatódását vetítik előre: a kamatok alacsonyak maradnak, a kínálat csökkenő mederben, a frekventált fekvésű ingatlanok száma korlátozott. A gazdasági válságban pedig az ingatlan Ausztriában megbízható menekülési eszköz, a „kemény valuta” szimbóluma. A városokban az otthoni munkavégzésre alkalmas vagy erkéllyel rendelkező lakások különösen felértékelődtek. A jó infrastruktúrával rendelkező, iskolák, óvodák közelében, gyors internet elérést biztosító ingatlanok szintén profitáltak ezekből a folyamatokból. A folytatódó gyengébb gazdasági környezet várhatóan továbbra is inkább a kereskedelmi célú ingatlanokat sújtja, a rugalmasabb lakóingatlanok az értéket tekintve a válságból megerősödve kerülhetnek ki.

A Raiffeisen a gazdaságban a 2020-as nagy, mintegy 7,5%-os visszaesést követően 2021-ben mérsékelt bővülésre számít (3,5%), az ingatlanárak értéknövekedése viszont jövőre is 1,2 és 5% között alakulhat, vagyis az áremelkedés folytatódhat az alábbi tényezők alátámasztásával:

• A gazdasági ciklus új normákra épül: hosszabb távon is maradhatnak az alacsony kamatok
• A gazdasági kockázatok most már mindenki számára átláthatóak, új negatív meglepetés kevésbé valószínű
• Az ingatlanpiac alapvető emelkedő trendje érvényben marad

A kedvező demográfiai tendencia kissé visszafogottabban, de jelen van (a következő 5 évben a népesség tovább növekszik, csak mérsékeltebb ütemben, mint az előző 5 évben.) Bécsben a releváns korú és pénzügyi helyzetű csoportok növekedése erőteljesen folytatódik.

A korábbi évek megemelkedett építkezési aktivitása úgyszintén egyensúlyban tartja a piacot.

Forrás:
https://www.raiffeisen-immobilien.at/storage/uploads/153b49cf-e732-4dbe-af48-ceba10f9e4b5/Presseunterlagen_Immobilienmarktbericht-%C3%96sterreich-20201006.pdf
Utolsó hozzáférés 2020.11.06-án